Home-Office und Co.
Job in der Wohnung ausüben – ist das erlaubt?
Eine Wohnung ist, wie der Name schon sagt, zum Wohnen da. Wer im Home-Office arbeitet, seiner schriftstellerischen Tätigkeit am heimischen Schreibtisch nachgeht oder Nachhilfeunterricht in der Mietwohnung erteilt, nutzt die Wohnung auch beruflich. Darf man das? Oder muss man den Vermieter um Erlaubnis fragen? Was Sie wissen sollten, wenn Sie Ihren Beruf in der Mietwohnung ausüben wollen, erläutern die Arag-Experten.
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Gewerbliche Nutzung von Wohnraum
Grundsätzlich gilt: Wer mit seinem Vermieter einen Mietvertrag über Wohnraum schließt, der darf die Räume nicht gewerblich oder beruflich nutzen. Solange die Tätigkeit allerdings nicht dem Charakter der Räume als Wohnung zuwiderläuft, bewegt der Mieter sich noch im Rahmen der so genannte vertragsgemäßen Nutzung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2009 entschieden (Az.: VIII ZR 165/08).
Entscheidend ist danach, dass die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht nach außen hin in Erscheinung tritt. Wer zu Hause am Computer arbeitet oder Telefonate erledigt, hat also keinen Grund, den Ärger seines Vermieters zu befürchten. Auch gelegentliche Besprechungen mit Kollegen oder Geschäftsfreunden sind laut BGH erlaubt. Weitere Beispiele, die der BGH in der Entscheidung nennt, sind die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors.
- Klare Vereinbarungen treffen
Flexible Arbeitsmodelle erfordern klare Vereinbarungen. Nur wenn die Rahmenbedingungen transparent und Erwartungen eindeutig formuliert sind, kann daraus eine vertrauensvolle neue Arbeitskultur entstehen. - Nutzung freistellen
Nicht für jeden Mitarbeiter eignet sich Arbeiten im Home-Office: Jedem Mitarbeiter sollte freigestellt sein, diese Angebote im Unternehmen zu nutzen. - Mitarbeitern vertrauen
Als Arbeitgeber sollte man seinen Mitarbeitern vertrauen und "loslassen" können. - Mitarbeiterleistung messen
Die Leistung von Mitarbeitern muss objektiv definiert und gemessen werden. - Führung nicht vernachlässigen
Aus den Augen, aber nicht aus dem Sinn: Auch Mitarbeiter ohne permanente Anwesenheit brauchen Führung. - Fürsorgepflicht ernst nehmen
Arbeitgeber haben eine Fürsorgepflicht gegenüber den Mitarbeitern. Diese gelten auch und insbesondere für flexible Arbeitsplatzmodelle. - Neue Meetingkulturen schaffen
Bei aller Flexibilität: Neue Meetingkulturen erleichtern effiziente und effektive Arbeitsprozesse innerhalb der Teams. - Gemeinschaftsgefühl stärken
Den direkten Austausch fördern, sich gegenseitig schätzen - und so die Zusammenarbeit und das Gemeinschaftsgefühl stärken. - Mitarbeiter willkommen heißen
Mitarbeiter müssen sich im Unternehmen willkommen fühlen und haben ein Anrecht auf einen Arbeitsplatz. - Unternehmenskultur überprüfen
Neue Arbeitsstrukturen können nur erfolgreich sein, wenn sie mit der Unternehmenskultur, der Philosophie und den Unternehmenszielen vereinbar sind.
Kunden und Mitarbeiter in der Wohnung
Kritisch wird es aber z.B. bei regelmäßigem Kundenverkehr in der Wohnung oder wenn Mitarbeiter beschäftigt werden: Sobald nämlich die geschäftlichen Aktivitäten in der Wohnung nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter sie nicht dulden. Er kann dann den Mieter wegen vertragswidriger Nutzung der Mietwohnung abmahnen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis kündigen. So war es auch in der Grundsatzentscheidung des BGH: Dort hatte der Beklagte für sich und seine Familie eine Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Anmietung erfolgte laut Mietvertrag ausdrücklich "zu Wohnzwecken".
Der Beklagte war als selbstständiger Immobilienmakler tätig – und zwar von seiner Wohnung aus. Weil er dabei auch Mitarbeiter beschäftigte, war die Kündigung des Vermieters nach Auffassung der Karlsruher Richter berechtigt. Zum gleichen Ergebnis kam der BGH auch in einer Entscheidung aus dem Jahr 2013. Im dortigen Fall hatte der Beklagte nach eigenen Angaben an drei Tagen in der Woche für zwölf Schüler Gitarrenunterricht erteilt, weshalb der Vermieter die Nutzung nicht erlauben musste. Die Kündigung durch den Kläger und die anschließende Räumungsklage war deshalb erfolgreich (Az.: VIII ZR 213/12).
- Nach Feierabend abschalten
Feierabend und Ferien gelten auch bei flexiblen Arbeitsplatzmodellen. - Eignung prüfen
Eigene Eignung für flexible Arbeitsmodelle kritisch überprüfen. - Selbstbewusstsein entwickeln
Auch bei flexiblen Arbeitsplatzmodellen hat der Arbeitgeber keinen Anspruch auf ständige Rufbereitschaft. - Verantwortung übernehmen
Der Mitarbeiter übernimmt mehr unternehmerisches Denken und sollte sich seiner Verantwortung gegenüber dem Arbeitgeber bewusst sein. - Klare Ziele setzen
Flexible Arbeitsmodelle sind kein Abstellgleis, aber sie erfordern mehr Durchsetzungswillen und Präsenz, um sich weiter zu entwickeln. - Richtig kommunizieren
Die eigenen Aufgaben, Prozesse und Termine klar kommunizieren. - Arbeitsrhythmus neu definieren
Den eigenen Rhythmus finden: Der Arbeitsrhythmus sollte an die eigene Produktivität und die persönlichen Bedürfnisse angepasst werden, ohne dabei die Prozesse im Team zu missachten. - Mit Kollegen austauschen
Networking ist Pflicht: Die virtuelle Präsenz entbindet den Mitarbeiter nicht von seinen Aufgaben als Teammitglied, dazu zählen nicht nur die reinen Jobkriterien, sondern auch die Sozialkompetenz. - Sorgfältig arbeiten
Gerade bei virtuellen Teams ist professionelles Wissensmanagement mit einem eindeutigen Ablagesystem Pflicht. - Sich selbst managen
Flexible Arbeitszeit und Arbeitsplatzmodelle verlangen ein hohes Maß an Selbstorganisation, das nicht jeder aufbringt.
Tagesmutter in der Mietwohnung
Auch wer in seiner Mietwohnung als Tagesmutter fremde Kinder betreuen möchte, kann das in der Regel nicht ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters tun, so der BGH in einem weiteren Urteil zum Thema (Az.: V ZR 204/11). Die Nutzung einer Wohnung zur täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen für bis zu fünf Kinder sei eine (teil-)gewerbliche Nutzung, die nicht mehr mit dem Wohnzweck vereinbar ist, lautete das Fazit der Richter.